曼洛尼酒店配饰

中国地产企业20强SWOT分析(三)

文章出处:互联网人气:-发表时间:2014-10-15 09:41:00【

  SWOT(Strengths Weakness Opportunity Threats)分析法,又称为态势分析法或优劣势分析法,用来确定企业自身的竞争优势(strength)、竞争劣势(weakness)、机会(opportunity)和威胁(threat),从而将公司的战略与公司内部资源、外部环境有机地结合起来。让企业可以明确发挥优势因素,克服弱点因素,利用机会因素,化解威胁因素;考虑过去,立足当前,着眼未来。运用系统分析的综合分析方法,将排列与考虑的各种环境因素相互匹配起来加以组合,得出一系列公司未来发展的可选择对策。EMBA、MBA等主流商管教育均将SWOT分析法作为一种常用的战略规划工具包含在内。

 

十一 方兴地产(817,HK)

优势
1、公司是中化集团的房地产旗舰公司。在母公司注入优质资产的支持下,其持有商业物业面积增至90万平方米,已成为内地最大的商业地产上市公司。
2、资产质量优良。公司旗下的物业基本是发达地区的高级酒店和甲级商用物业,成熟运营多年,出租率较高,客流、品牌知名度和现金流都有稳定保证。上海金茂大厦等多个物业已具有极高的品牌价值和市场知名度。
3、中化集团仍拥有北京、上海多个优质物业和地块,并待陆续注入方兴地产。公司具有较大的外延式发展空间。
4、公司在2009.2010年的赢利可见度较高。而公司40.6亿元巨资购买的北京广渠门地块将对公司的战略转型和确立北京市场份额有着重要影响。
劣势
1、北京广渠门地块的开发和北外滩后期项目开工将考验未来公司现金流。
2、公司业务向住宅开发倾斜,将面临应付持续庞大的资本开支和营利问题。
机会
2010年上海世博会预计吸引约8000万游客来上海观光旅游,将显著提升上海金茂君悦酒店的入住率和客房收入。
威胁
内地高端写字楼的景气度并未如住宅一样出现回暖的迹象,需求仍较平淡。如果金融危机进一步加深,商业物业市场仍会偏淡,方兴地产的业绩也将会受到影响。

十二、金融街(000402,SZ)


优势
1、公司是北京国资背景,综合竞争力强,营利模式独特。其为金融机构提供物业配套的商业地产模式,区别于其他商业地产发展商。
2、公司商业地产项目资产质量高、出租稳定,多位于北京、天津的核心地段,具有较好的升值潜力。公司拥有的可出租面积超过30万平方米,营业收入的贡献率占到10%。
3、投资物业的公允价值变动收益和房地产开发业务双轮驱动,推动公司业绩快速增长。开发业务快速增长,并在2010年进入收获期。
劣势
1、相对于住宅开发,商业房地产开发对公司现金流的要求较高,而项目回收期也较长。
2、商业地产的投资需求比例较高,从而使商业地产的增长不确定性较强大。
机会
1、预计REITs将在2010年推出,金融街位于京津的高质量的商业地产符合REITs投资标的要求,将为公司提供新的融资渠道。
2、保险资金可以投资商业房地产的新政策,将对商业房地产市场有着积极影响。
3、金融行业有望成为中国新的经济增长引擎,金融行业的物业配套需求旺盛。
威胁
金融危机以来,商业房地产的租金较为疲弱,而实体经济复苏基础不稳,也抑制商业房地产租金的增长。

 

十三、富力地产(2777,HK)

 

优势
1、具有较强的综合竞争力、稳健的扩张策略和高效率的运营模式。
2、在广州地区具有明显的竞争优势,2009年广州地区贡献销售额超过80亿元。较强的跨区域发展房地产能力,保证业务重心逐渐由广州向华北转移,区域经营风险下降。
3、销售快速上升,提前完成2009年230亿元销售目标,广州地区贡献超过80亿元,2010年销售目标达300亿元。
4、商业及酒店项目逐渐成为富力地产收入的重要来源,2009年中期时占到总营业收入的5%。
5、广州亚运城“地王”地块的获取充实富力地产在广州的土地储备,与雅居乐和碧桂园联合开发也大大减低了经营风险。
劣势
1、商业项目和高端产品拉低了整体组合的周转速度。
2、高负债使富力面临脆弱的财务基础,而高成本土地则使公司在低谷中降价促销的能力减弱,上述不利因素均制约了公司未来几年的扩张速度。
机会
1、亚运会对于广州地区的销售将产生推动。
2、回归A股市场融资。
3、REITs的推出,将为富力地产的商业地产提供新的融资渠道,提高资产流动性。
威胁
1、2010年银行信贷政策不明朗,而公司也将为广州亚运城地块支付至少85亿元的土地出让金,将增加公司财务负担。
2、广州即将立法征收土地闲置费,公司将增加土地持有成本。

十四、合生创展(754,HK)

优势
1、擅长发展大型社区、产品性价比高以及多商业模式,保证合生创展的核心竞争力。
2、土地储备战略具有前瞻性,紧扣城市未来发展热点大量购买地皮,有效降低土地成本,获取丰厚的投资回报。此外,理性的土地策略,保证公司的财务安全。
3、产品线定位中高端产品,产品利润率高,需求刚性强。产品线丰富,便于抵抗风险,形成品牌和产品影响力。
4、北京市场的销售额主导力仍很强。
5、2009年销售额达150亿元,较2008年增长58%。未来两年赢利能见度较高,复合增速超过30%。
6、适度的商业地产项目以维持物业组合的多元化,为其带来稳定的现金流收入。
劣势
1、家族企业在治理结构的硬伤,制约公司的成长。
2、2009年销售增速约为58%,低于主要竞争对手。
3、公司发展方向过于依赖其创始人的市场嗅觉,发展风险较大。
机会
产品线丰富,产品定位中高端,性价比高,在房地产行业竞争的新格局里处于优势地位。
威胁
1、1500万平方米的京津新城的开发不顺畅,销售未达预期。
2、土地新政使大规模拿地的机会越来越少,经营模式难以为继。

十五、碧桂园(2007,HK)

 

优势
1、快速开发、快速销售是公司的核心竞争优势,其在三、四线城市快速开发大型住宅社区具备较强竞争力。
2、碧桂园模式,既保持较高的资产周转率,且营业利润率也优于行业平均水平。过去三年碧桂园的平均存货周转率为1.53,而平均营业利润率则为29.98%,均优于行业平均水平。

3、一体化的开发模式,使碧桂园可以进行标准化的建设和集中采购,以发挥规模效应、降低建筑设计成本,并缩短建设周期。

4、土地成本低(约255元/平方米),一体化规划和施工,使成本得到有效控制,提升赢利。
劣势
1、碧桂园模式在异地扩张,尤其是珠三角以外地区,面临较强的不确定性。
2、酒店的过度建设,影响资产周转率。
3、物业发展过快,以及造价偏低,可能导致碧桂园开发的物业存在质量隐患。
机会
1、房价的快速上升,使低价销售的碧桂园的价格优势得以凸现。
2、近期中央政府放松对中小城市户籍的限制,加速城市化进程,碧桂园将直接受益于该新政策。
威胁
公司能否成功复制商业模式,具有相当不确定性。

 

 

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